Congé du bailleur : les mentions à ne pas oublier
Un congé mal rédigé ou délivré trop tard n’est pas valable. Voici les délais, les mentions et les formes que le bailleur doit respecter pour mettre fin au bail d’habitation de son locataire.
Trois motifs, pas un de plus
Le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire quand il le souhaite. Il ne peut le faire qu’à l’échéance du bail, et pour l’un des trois motifs prévus par la loi du 6 juillet 1989 : vendre le logement, le reprendre pour l’habiter ou y loger un proche, ou invoquer un motif légitime et sérieux, comme l’inexécution par le locataire de ses obligations.
Ces règles valent pour la résidence principale du locataire, en location vide comme en meublé. Seuls les délais et certaines formalités diffèrent.
Six mois en vide, trois mois en meublé
Pour un logement vide, le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Pour un meublé, le délai est de trois mois. Si ce délai n’est pas respecté, le congé n’est pas valable.
Le délai court à partir du jour où le locataire reçoit la lettre recommandée, du jour de la signification de l’acte de commissaire de justice, ou du jour de la remise en main propre. Pour un bail vide qui prend fin le 30 juin 2027, le locataire doit donc avoir reçu le congé six mois plus tôt, fin décembre 2026 au plus tard. Mieux vaut s’y prendre bien avant. En meublé, pour un bail qui s’achève le 30 septembre 2027, le congé doit être reçu trois mois plus tôt, fin juin 2027 au plus tard.
Les mentions qui dépendent du motif
Le congé doit toujours indiquer le motif invoqué. Pour un congé pour vendre un logement vide, il doit aussi préciser le prix et les conditions de la vente, avec une description précise du logement. Ce n’est pas une formalité : le congé vaut offre de vente au profit du locataire, qui peut l’accepter pendant les deux premiers mois du préavis.
Pour un congé pour reprise, il faut indiquer le nom et l’adresse du bénéficiaire, son lien avec le bailleur et les éléments qui justifient le caractère réel et sérieux de la décision. Le bénéficiaire peut être le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an, ou leurs ascendants et descendants.
Pour un motif légitime et sérieux, le congé doit exposer ce motif. Des retards de paiement répétés, par exemple, doivent être décrits, pas seulement évoqués. En meublé, service-public.fr précise que le congé pour vendre doit indiquer ce motif ; le congé pour reprise, comme en vide, désigne le bénéficiaire et son lien de parenté.
La notice d’information, en location vide
En location vide, lorsque le bailleur donne congé pour vendre ou pour reprendre, il doit joindre au congé une notice d’information sur ses obligations et sur les voies de recours et d’indemnisation du locataire. Son contenu est fixé par un arrêté du 13 décembre 2017. Nous vérifions systématiquement sa présence avant de signifier un congé.
Locataires âgés et congés frauduleux
Le bailleur ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail d’un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par la loi, sans lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins, à proximité. Cette protection ne joue pas lorsque le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce plafond.
Un congé frauduleux expose son auteur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, sans compter les dommages et intérêts dus au locataire.
La forme : trois possibilités
Le congé peut être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
La lettre recommandée a un point faible : le délai ne court qu’à partir de sa réception. Si le locataire ne va pas la chercher, le calendrier peut déraper. L’acte de commissaire de justice, lui, donne une date certaine au congé.
Notre conseil
Comptez à rebours depuis la date d’échéance du bail et gardez plusieurs semaines de marge. Nous pouvons relire votre congé, vérifier les pièces jointes et le signifier au locataire dans le Loiret, le Loir-et-Cher et l’Indre-et-Loire.
Commentaires