Constat avant travaux : pourquoi le faire avant le premier coup de pioche
Dernière mise à jour : 9 oct.
Une fissure apparaît chez le voisin pendant votre chantier : existait-elle avant ? Sans preuve de l’état initial, la discussion tourne vite au litige, et le constat avant travaux sert à trancher cette question à l’avance.
Le problème : prouver l’état d’avant
Démolition, terrassement, extension, reprise d’un mur mitoyen : un chantier fait vibrer le sol, déplace des engins et stocke des matériaux. Quelques semaines plus tard, un voisin signale une fissure, un carrelage fendu, une peinture qui s’écaille. Il accuse le chantier. Le maître d’ouvrage pense que le désordre existait déjà.
Sans photo datée ni description précise, chacun reste sur sa position. C’est ce vide de preuve que le constat avant travaux vient combler.
Ce que décrit le commissaire de justice
Avant l’ouverture du chantier, le commissaire de justice se rend sur place et décrit l’état des constructions voisines : façades, murs, clôtures et, lorsqu’on lui en donne l’accès, l’intérieur des pièces exposées. Il relève les fissures, les traces de dégâts des eaux, les peintures dégradées. Il prend des photographies, qu’il annexe à son procès-verbal.
Le constat est particulièrement utile lorsque les travaux touchent un mur mitoyen, supposent la démolition de murs porteurs, imposent le passage de matériaux par des parties communes ou se déroulent sur la voie publique. Un second constat, une fois le chantier terminé, permet de comparer les deux états.
Le constat ne sert pas qu’au maître d’ouvrage. L’architecte, l’entreprise, ou un voisin inquiet peuvent aussi le demander avant le démarrage des travaux.
Préparer la visite et connaître le coût
Un constat se prépare. Il faut identifier les propriétés exposées, prévenir leurs occupants et convenir d’un créneau avant l’arrivée des engins. Le plan du projet et la liste des voisins concernés aident le commissaire de justice à organiser son parcours et à ne rien oublier.
Le constat avant travaux n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé. Ses honoraires varient selon la distance à parcourir, l’étendue et la complexité de la mission et son degré d’urgence. Ils sont à la charge de celui qui le demande. Mieux vaut obtenir un devis à l’avance, surtout si plusieurs maisons doivent être visitées.
Et si le voisin refuse d’ouvrir sa porte ?
Le commissaire de justice n’entre pas chez un voisin sans son accord. Si celui-ci refuse l’accès, le refus est lui-même consigné dans le procès-verbal. Cette mention témoigne de la bonne foi du maître d’ouvrage si un litige survient plus tard. Et ce qui est visible depuis la voie publique peut, de toute façon, être décrit.
Quelle valeur a le procès-verbal ?
Le commissaire de justice est un officier public et ministériel. L’ordonnance du 2 juin 2016 relative à son statut prévoit que ses constatations purement matérielles font foi jusqu’à preuve contraire, sauf en matière pénale, où elles valent simples renseignements.
Concrètement, celui qui conteste le constat doit apporter la preuve du contraire. Le commissaire de justice décrit ce qu’il voit, sans se prononcer sur l’origine d’une fissure ni sur les responsabilités. C’est précisément ce qui fait la solidité de son procès-verbal : des faits datés, décrits et photographiés.
Constat ou référé préventif ?
Pour les chantiers importants, une autre voie existe : le référé préventif. Sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le maître d’ouvrage demande au juge de désigner un expert judiciaire. Cet expert décrit l’état des immeubles voisins de façon contradictoire, avant, pendant et après les travaux. La provision destinée à l’expert est à la charge du demandeur.
Le référé préventif suppose une saisine du juge, une audience et une expertise. Le constat se met en place plus simplement et plus vite. Le choix dépend de l’ampleur du chantier et du nombre de voisins concernés. Les deux démarches ne s’excluent d’ailleurs pas.
Notre conseil
Faites réaliser le constat quelques jours avant le démarrage, une fois l’accès des voisins organisé, et conservez le procès-verbal jusqu’à ce que tout risque de réclamation soit écarté. Notre étude réalise ces constats à Orléans et dans les environs : prévenez-nous assez tôt pour caler la visite avant l’arrivée des engins.
Commentaires