Trêve hivernale : ce que le bailleur peut encore faire
Dernière mise à jour : 9 oct.
Du 1er novembre au 31 mars, un locataire ne peut pas être expulsé de son logement. Mais la trêve hivernale ne gèle ni la dette ni la procédure : le bailleur garde des moyens d’agir.
Une suspension de l’expulsion, pas de la procédure
La trêve hivernale court chaque année du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Pendant cette période, le propriétaire ne peut pas faire expulser son locataire, même s’il dispose d’une décision de justice. Ni le commissaire de justice ni la force publique ne peuvent procéder à l’expulsion.
La trêve n’efface pas la dette. Les loyers restent dus, et les impayés de l’hiver s’ajoutent aux précédents. Le locataire doit continuer à payer, ou engager des démarches pour rembourser ce qu’il doit.
Ce que le bailleur peut faire pendant l’hiver
L’hiver n’est pas une période morte. Le bailleur peut solliciter le garant du locataire. Il peut faire délivrer un commandement de payer. Il peut saisir le tribunal pour engager une procédure d’expulsion. Le juge peut ordonner l’expulsion pendant la trêve : elle deviendra possible dès la fin de celle-ci. Les procédures de référé restent également ouvertes.
Prenons un bailleur dont le locataire cesse de payer en novembre. S’il attend le printemps pour réagir, il perd plusieurs mois. S’il fait délivrer un commandement de payer dès les premiers impayés, la procédure avance pendant l’hiver au lieu de démarrer au mois d’avril.
À la fin de la trêve, l’expulsion ordonnée par le juge peut être mise en œuvre, à condition que les étapes préalables aient été respectées. Un bailleur qui a obtenu sa décision pendant l’hiver gagne donc un temps précieux au printemps.
Les exceptions prévues par la loi
La protection ne joue pas dans toutes les situations. Elle ne s’applique pas lorsque l’occupant dispose d’une solution de relogement correspondant à ses besoins. Elle ne concerne pas non plus les étudiants qui ne remplissent plus les conditions pour occuper un logement étudiant.
Les violences au sein du couple font aussi exception : l’expulsion du conjoint ou du partenaire violent peut être ordonnée et exécutée même pendant la trêve. Il en va de même, selon service-public.fr, de l’expulsion d’un époux décidée dans le cadre d’une procédure de divorce.
Le logement abandonné par son locataire obéit à une autre logique : la procédure de reprise des lieux ne vise aucun occupant, et la trêve hivernale n’y fait pas obstacle.
Squatteurs : ce qu’a changé la loi du 27 juillet 2023
La loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite a renforcé la position des propriétaires. La trêve ne s’applique pas lorsque l’expulsion vise des personnes entrées dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Service-public.fr le résume ainsi : en cas de squat, l’expulsion peut avoir lieu quelle que soit la période de l’année.
La même loi interdit au juge d’accorder des délais de grâce à ces occupants. Le délai de deux mois qui suit normalement le commandement de quitter les lieux ne s’applique pas non plus lorsque les occupants sont entrés par voie de fait, ou lorsque le juge constate leur mauvaise foi.
Pour un domicile squatté, une voie administrative existe aussi. Après avoir porté plainte, le propriétaire ou l’occupant demande au préfet de mettre les squatteurs en demeure de quitter les lieux. Le préfet dispose de 48 heures pour se prononcer. S’il met les occupants en demeure et que ceux-ci ne partent pas, il doit faire procéder à l’évacuation par la force publique.
La voie judiciaire reste ouverte en parallèle : le propriétaire, par l’intermédiaire d’un avocat, saisit en référé le juge des contentieux de la protection.
Énergie : ce qui reste interdit
Le principe de la trêve s’étend aux coupures d’électricité et de gaz, interdites pendant cette période pour la résidence principale. Les fournisseurs peuvent seulement réduire la puissance électrique. Le bailleur, lui, ne peut pas couper l’électricité, le gaz ou l’eau du logement qu’il loue.
Notre conseil
Les semaines qui précèdent le 1er novembre, puis l’hiver lui-même, servent à préparer la sortie de trêve. Si un impayé s’installe, faites délivrer le commandement de payer sans attendre : notre étude intervient dans le Loiret, le Loir-et-Cher et l’Indre-et-Loire.
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